隨著近年來國家城市化、城鎮(zhèn)化步伐的加快，人們生活水平的不斷提高，物業(yè)管理已經(jīng)顯現(xiàn)出其產(chǎn)業(yè)的價值，“朝陽產(chǎn)業(yè)”已初出端倪，并昭示出其巨大的發(fā)展空間。
　　“一座城市，有多大的房地產(chǎn)市場就會產(chǎn)生多大的物業(yè)管理市場，他們之間應該是1比1的關系。而長春物業(yè)管理市場仍不及房地產(chǎn)市場產(chǎn)值的三分之一，可見，物業(yè)管理市場空間巨大，潛力無限，是一座待采的富礦。”長春市房地局副局長黃立新說。

　　當前：多數(shù)物業(yè)公司虧損

　　相對于各方普遍看好的前景，物業(yè)管理當前現(xiàn)狀卻不樂觀，大多數(shù)企業(yè)仍然處于虧損狀態(tài)。物業(yè)管理企業(yè)目前存在3個難題：

　　一是“掙錢難”。物業(yè)服務的錢不好掙是全國普遍存在的問題。在我市也有相當一部分物業(yè)服務企業(yè)依靠開發(fā)商反補、出租物業(yè)用房生存。造成這些問題的主要原因就是收費不漲支出漲。某物業(yè)公司總經(jīng)理秦先生告訴記者，以保安為例，現(xiàn)在物業(yè)保安月工資在1500元到1800元之間，而餐飲業(yè)保安2000元，誰還愿意來物業(yè)當保安呢。即使招來了，今后還要負擔這些員工的“五險一金”，這些費用也需要從物業(yè)費中扣除，物業(yè)公司很難承受這些開支。

　　一方面是人員開支等成本一再增加，另一方面是漲物業(yè)費難上加難。某物業(yè)管理公司經(jīng)理曾先生告訴記者，目前物業(yè)費標準基本上是由物業(yè)公司和業(yè)主委員會協(xié)商后的結(jié)果，而不是靠成本測算后得出的合理價格，這就造成了物業(yè)公司入不敷出，只能縮減成本，將本來需要6個保安的小區(qū)控制在4個，本應巡邏3次減至2次，保潔次數(shù)由每日兩次降為1次。服務質(zhì)量的下降勢必引發(fā)業(yè)主抵觸情緒，拒繳物業(yè)費，造成惡性循環(huán)。

　　二是“收費難”。秦先生表示，物業(yè)費收繳難已成為我市物業(yè)管理一大痼疾，以新鴻銘物業(yè)為例，5個小區(qū)中有兩個小區(qū)繳費率超過90%，其他均在80%。造成收繳率達不到100%的主要原因就是業(yè)主對物業(yè)管理的內(nèi)容不了解，有的房屋質(zhì)量問題和建筑設計問題也歸罪于物業(yè)。他們小區(qū)的一個業(yè)主就以買房時開發(fā)商承諾有綠地和健身設施未兌現(xiàn)為由拒交物業(yè)費，這種現(xiàn)象長期存在。

　　數(shù)據(jù)顯示，目前我市物業(yè)費平均收繳率不到60%，有些小區(qū)只能收上20%左右。

　　三是稅負重。采訪中，物業(yè)管理公司普遍反映行業(yè)稅負較重。一位不愿透露姓名的物業(yè)公司高管表示，物業(yè)管理的本質(zhì)是物業(yè)服務企業(yè)受全體業(yè)主委托管理物業(yè)資產(chǎn)，其所有收入與成本均具備“代收代付”的特性，理論上應無需繳納相關稅費。但與交通運輸?shù)刃袠I(yè)相比，物業(yè)管理行業(yè)稅率較高，過高的稅負給物業(yè)服務行業(yè)的健康發(fā)展帶來了沉重的負擔，不利于行業(yè)發(fā)展。

　　改變：掃清行業(yè)發(fā)展障礙

　　為了規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，幾年來，我市相繼出臺了《長春市城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》、《長春市物業(yè)管理條例》，今年初，市政府又發(fā)布了《加強住宅物業(yè)管理工作的指導意見》，破解行業(yè)發(fā)展難題，為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展掃清了障礙。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認為，指導意見的出臺，明確界定了物業(yè)管理范圍，對業(yè)主大會規(guī)范化建設和管理給出相關規(guī)定，并且規(guī)定了新住宅小區(qū)招標選聘，以及物業(yè)接管流程，解決了開發(fā)區(qū)遺留問題這一頑疾。同時，在物業(yè)維修資金的使用上有所突破，對于緩解物業(yè)管理的壓力起到重要作用。

　　不只如此，為了扶持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，打造良好發(fā)展環(huán)境，我市還設立了專項扶持資金，優(yōu)惠相關收費，對物業(yè)管理住宅區(qū)的物業(yè)服務用水、用電與民用同價。

　　相關法規(guī)的建立對于物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范發(fā)展起到關鍵性作用。隨著市場的不斷規(guī)范，我市物業(yè)管理企業(yè)將進入一個快速發(fā)展的軌道。

　　未來：發(fā)展前景廣闊

　　物業(yè)管理是一個朝陽產(chǎn)業(yè)，在發(fā)達國家已經(jīng)經(jīng)歷上百年發(fā)展歷史，形成一條成熟的產(chǎn)業(yè)鏈。上世紀80年代，物業(yè)管理從香港傳入內(nèi)地，此后，物業(yè)管理在國內(nèi)迅速發(fā)展，各地物業(yè)管理和從業(yè)人員迅速增加。隨著人們對生活品質(zhì)和居住條件的追求日益提高，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)體系的重要組成部分和配套工程，越來越顯示出廣闊的市場前景。

　　我市現(xiàn)有物業(yè)服務企業(yè)522家，從業(yè)人員35687人。我市市區(qū)已登記發(fā)證住宅房屋建筑面積9522.62萬平方米，其中物業(yè)管理面積為8727.34萬平方米，物業(yè)服務覆蓋率達91.65 %。市場前景可觀。

　　住宅物業(yè)只是物業(yè)管理龐大市場體系中的一環(huán)，城鎮(zhèn)化建設的加快也給物業(yè)管理帶來更多的機遇。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“當前，長春市還是以住宅物業(yè)服務為主，但商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)已經(jīng)顯現(xiàn)出強勁的后發(fā)優(yōu)勢，在物業(yè)服務收入中的占比日益提升。隨著現(xiàn)代服務業(yè)的快速發(fā)展和市場的不斷細化，工業(yè)物業(yè)和商業(yè)物業(yè)需求日漸凸顯，這將是物業(yè)管理未來發(fā)展的潛力所在。”

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